Comprar casa em Portugal como estrangeiro

Portugal é um dos destinos mais atrativos da Europa para quem quer investir em imóvel, e a boa notícia é que comprar casa em Portugal sendo estrangeiro é perfeitamente possível. Não existem restrições legais à aquisição de propriedade por cidadãos estrangeiros. Qualquer pessoa, europeia ou não, pode comprar casa nas mesmas condições que um cidadão português.

Talvez o mais surpreendente seja isto: não precisa de visto, de residência nem de nacionalidade para adquirir um imóvel. Comprar casa e obter autorização de residência são dois processos totalmente separados. A propriedade, por si só, não lhe dá residência nem qualquer estatuto migratório.

Neste guia, explicamos o processo, do NIF à escritura, passando pelos impostos, pelo crédito à habitação e por algumas dicas práticas. É importante saber, desde já, que 2026 trouxe mudanças relevantes nos impostos para não residentes, e vamos explicá-las de forma clara mais à frente.

Passo 1: Obter o NIF (Número de Identificação Fiscal)

O NIF é o primeiro passo indispensável: sem ele não pode comprar imóvel, abrir conta bancária nem pagar impostos em Portugal. Para o obter num Serviço de Finanças ou Loja do Cidadão, basta apresentar o seu passaporte e um comprovativo de morada (mesmo que estrangeira).

Quanto ao representante fiscal, este já não é obrigatório no momento de atribuição do NIF para não residentes. Contudo, se residir fora da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu e passar a ter obrigações fiscais no país (como comprar um imóvel), precisará de nomear um representante fiscal em Portugal. Em alternativa, pode ficar dispensado dessa obrigação se aderir às notificações eletrónicas do Portal das Finanças, devendo confirmar o seu caso específico junto das Finanças ou de um profissional do setor.

Passo 2: Abrir conta bancária em Portugal

Abrir conta num banco português não é legalmente obrigatório, mas é altamente recomendável. Facilita todos os pagamentos do processo (sinal, escritura, impostos) e, mais tarde, as contas domésticas e as prestações do crédito.

Para abrir conta, os bancos pedem normalmente o NIF, o passaporte e um comprovativo de morada no país de origem. Alguns bancos permitem fazer todo o processo à distância, o que é uma grande ajuda para quem ainda não está em Portugal.

Passo 3: Encontrar o imóvel

Comece a pesquisa nos grandes portais (como o Idealista e o Imovirtual) e em portais internacionais. Mas o passo que faz mesmo a diferença é trabalhar com uma agência local que conheça bem o mercado da zona.

Uma agência local ajuda-o a perceber os preços reais, a evitar surpresas e a agilizar toda a parte burocrática, que pode ser exigente para quem vem de fora. No coração do Porto, a Royal Ventures acompanha compradores internacionais em todo o processo, desde a escolha do imóvel até à entrega das chaves.

Passo 4: Verificar a documentação

Antes de avançar com qualquer compromisso, é fundamental confirmar que o imóvel está em ordem. Vale a pena pedir e verificar:

• Certidão predial: confirma quem é o proprietário e se existem ónus ou encargos (como hipotecas).
• Caderneta predial: mostra a situação fiscal do imóvel.
• Licença de utilização: atesta que o imóvel pode ser usado para o fim previsto (por exemplo, habitação).
• Certificado energético: obrigatório na venda.
• Dívidas ao condomínio: confirme que não há valores em atraso.

Esta verificação é o momento certo para ter um advogado ou solicitador ao seu lado. É um custo pequeno face à segurança que dá.

Passo 5: CPCV e sinal

O Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o contrato que formaliza o compromisso entre comprador e vendedor, antes da escritura definitiva. Habitualmente, o comprador entrega um sinal, que costuma ser 10% do valor do imóvel.

O CPCV é um documento sério e com consequências. Se o comprador desistir, perde o sinal. Se for o vendedor a desistir, tem de devolver o dobro do sinal. Por isso, inclua sempre cláusulas de proteção, nomeadamente uma condição suspensiva caso precise de crédito à habitação, para não perder o sinal se o financiamento não for aprovado.

Passo 6: Escritura e custos

A escritura é o ato final que transfere a propriedade, celebrada em cartório notarial ou na Conservatória. Para o comprador, os custos habituais incluem:

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): variável conforme o valor e a finalidade, e com regras especiais para não residentes desde 2026 (ver secção seguinte)
• Imposto do Selo: 0,8% sobre o valor da escritura
• Custos notariais e de registo: a título indicativo, entre cerca de 500 € e 1.000 €

Convém orçamentar estes valores com folga, porque não são financiáveis pelo crédito. Ou seja, tem de os pagar do seu bolso, além da entrada.

Importante também: Não se esqueça de contratar um seguro de habitação

O novo IMT para não residentes em 2026

O Decreto-Lei n.º 97/2026 fixou uma taxa única de IMT de 7,5% para compradores não residentes que adquiram imóveis destinados a habitação em Portugal. Esta taxa aplica-se desde o primeiro euro, sem os escalões progressivos ou abatimentos de que beneficiam os residentes.

Há, contudo, salvaguardas importantes a conhecer:

• Emigrantes portugueses estão, em regra, excluídos deste agravamento.
• Casais: a taxa de 7,5% só se aplica se ambos os cônjuges forem não residentes e nenhum deles tiver sido residente em Portugal. Se um for residente (ou já o tiver sido), aplicam-se as regras gerais.
• Prazo de 2 anos: se passar a ter residência fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra, pode requerer a devolução do imposto pago a mais.

Estas regras têm exceções e detalhes que fazem toda a diferença no valor final. Por isso, antes de fechar negócio, confirme sempre a sua situação concreta com um advogado ou consultor fiscal. Uma boa análise nesta fase pode poupar-lhe vários milhares de euros.

Crédito à habitação para estrangeiros

Os não residentes podem obter crédito à habitação em Portugal, embora com condições diferentes das dos residentes. Em geral, deve contar com:

• Um financiamento máximo mais baixo: normalmente entre 70% e 80% do valor do imóvel (contra até 90% para residentes). Ou seja, precisa de ter, no mínimo, 20% a 30% de capital próprio.
• Spreads ligeiramente superiores.
• Exigência de comprovativo de rendimentos no país de origem.

Vários bancos portugueses têm departamentos especializados em clientes internacionais, com equipas habituadas a lidar com documentação estrangeira. Um intermediário de crédito também pode facilitar bastante o processo.

Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro é um processo perfeitamente acessível, desde que dê os passos pela ordem certa e se rodeie das pessoas certas. Resumindo o caminho: trate primeiro do NIF, abra conta bancária, escolha bem o imóvel, verifique toda a documentação, assine o CPCV com cláusulas de proteção e prepare-se para a escritura e os respetivos custos.

A maior novidade a reter para 2026 é a taxa fixa de IMT de 7,5% para não residentes. Não deixe esse detalhe para o fim: inclua-o desde o início nas suas contas e peça aconselhamento fiscal para perceber se alguma salvaguarda se aplica ao seu caso.

O passo seguinte é o mais simples de todos. Se sonha em ter casa no coração do Porto, a equipa da Royal Ventures acompanha-o em cada etapa, com o conhecimento local que faz a diferença. Fale connosco e transforme a sua visão em realidade.