Le Portugal est l’une des destinations les plus attractives d’Europe pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier, et la bonne nouvelle, c’est qu’il est tout à fait possible pour un étranger d’acheter un logement au Portugal. Il n’existe aucune restriction légale concernant l’achat de biens immobiliers par des ressortissants étrangers. Toute personne, qu’elle soit européenne ou non, peut acheter un logement aux mêmes conditions qu’un citoyen portugais.

Le fait le plus surprenant est peut-être celui-ci : vous n’avez besoin ni de visa, ni de titre de séjour, ni de nationalité pour acheter un bien immobilier. L’achat d’un logement et l’obtention d’un titre de séjour sont deux procédures totalement distinctes. La propriété immobilière, en soi, ne vous confère ni titre de séjour ni statut d’immigration.

Dans ce guide, nous vous expliquons la procédure, du NIF à l’acte de vente, en abordant la fiscalité, les prêts hypothécaires et quelques conseils pratiques. Il est important de savoir d’emblée que l’année 2026 a apporté des changements significatifs en matière de fiscalité pour les non-résidents, et nous vous les expliquerons clairement plus loin.

Étape 1 : Obtenir le NIF (numéro d’identification fiscale)

Le NIF constitue la première étape indispensable : sans lui, vous ne pouvez ni acheter un bien immobilier, ni ouvrir un compte bancaire, ni payer d’impôts au Portugal. Pour l’obtenir auprès d’un centre des impôts ou d’un guichet unique des services aux citoyens, il vous suffit de présenter votre passeport et un justificatif de domicile (même s’il s’agit d’une adresse à l’étranger).

Quant au représentant fiscal, celui-ci n’est plus obligatoire dès lors qu’un numéro d’identification fiscale (NIF) est attribué aux non-résidents. Toutefois, si vous résidez en dehors de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen et que vous vous retrouvez par la suite soumis à des obligations fiscales dans le pays (par exemple, en cas d’achat d’un bien immobilier), vous devrez désigner un représentant fiscal au Portugal. Vous pouvez également être dispensé de cette obligation si vous vous inscrivez aux notifications électroniques via le Portail des finances ; il vous appartient de vérifier votre situation particulière auprès des autorités fiscales ou d’un professionnel du secteur.

Étape 2 : Ouvrir un compte bancaire au Portugal

L’ouverture d’un compte dans une banque portugaise n’est pas une obligation légale, mais elle est vivement recommandée. Elle simplifie tous les paiements liés à la procédure (acompte, acte de vente, taxes) ainsi que, par la suite, le règlement des factures du foyer et des mensualités de prêt.

Pour ouvrir un compte, les banques exigent généralement votre NIF, votre passeport et un justificatif de domicile dans votre pays d’origine. Certaines banques vous permettent d’effectuer l’ensemble de la procédure à distance, ce qui est d’une grande aide pour ceux qui ne se trouvent pas encore au Portugal.

Étape 3 : Trouver un bien immobilier

Commencez vos recherches sur les principaux portails immobiliers (tels qu’Idealista et Imovirtual) et sur des sites internationaux. Mais ce qui fait vraiment la différence, c’est de faire appel à une agence immobilière locale qui connaît bien le marché local.

Une agence locale vous aide à comprendre les prix réels, à éviter les mauvaises surprises et à simplifier toutes les formalités administratives, ce qui peut s’avérer compliqué pour les personnes venant de l’étranger. Au cœur de Porto, Royal Ventures accompagne les acheteurs internationaux tout au long du processus, du choix d’un bien immobilier à la remise des clés.

Étape 4 : Vérifier les documents

Avant de vous engager, il est essentiel de vous assurer que le bien est en règle. Il est recommandé de demander et de vérifier les documents suivants :

  • Titre de propriété : ils confirment l’identité du propriétaire et indiquent s’il existe des charges ou des privilèges (tels que des hypothèques).
  • Relevé de la taxe foncière : indique le statut fiscal du bien immobilier.
  • Licence d’utilisation : certifie que le bien peut être utilisé conformément à sa destination (par exemple, à usage résidentiel).
  • Certificat de performance énergétique : obligatoire pour la vente.
  • Charges de copropriété : vérifiez qu’il n’y a pas d’arriérés de paiement.
Comment acheter un logement au Portugal en tant qu’étranger

Cette étape de vérification est le moment idéal pour faire appel à un avocat. Le coût est minime par rapport à la tranquillité d’esprit que cela procure.

Étape 5 : Contrat de promesse de vente (CPCV) et acompte

Le contrat de promesse de vente (CPCV) est le contrat qui officialise l’engagement entre l’acheteur et le vendeur avant l’acte de vente définitif. En règle générale, l’acheteur verse un acompte, qui s’élève généralement à 10 % de la valeur du bien.

Le CPCV est un document solennel ayant des conséquences juridiques. Si l’acheteur se rétracte, il perd son acompte. Si le vendeur se rétracte, il doit restituer le double de l’acompte. Par conséquent, veillez à toujours inclure des clauses de protection, notamment une condition suspensive au cas où vous auriez besoin d’un prêt immobilier, afin de ne pas perdre votre acompte si le financement n’est pas approuvé.

Étape 6 : Acte de vente et frais

L’acte de vente est l’acte final qui transfère la propriété ; il est signé chez un notaire ou au registre foncier. Pour l’acheteur, les frais habituels comprennent :

  • IMT (Impôt municipal sur les transferts immobiliers à titre onéreux) : son montant varie en fonction de la valeur et de l’objet de la transaction ; des règles spécifiques s’appliqueront aux non-résidents à compter de 2026 (voir la section suivante)
  • Droit de timbre : 0,8 % de la valeur de l’acte
  • Frais de notaire et d’enregistrement : à titre indicatif, entre environ 500 et 1 000 €

Il est conseillé de prévoir une marge dans votre budget pour ces frais, car ils ne sont pas éligibles à un financement. En d’autres termes, vous devez les régler de votre poche, en plus de l’apport personnel.

Autre point important : n’oubliez pas de souscrire une assurance habitation

Le nouvel IMT pour les non-résidents en 2026

Le décret-loi n° 97/2026 a instauré un taux forfaitaire de l’IMT de 7,5 % pour les acheteurs non-résidents acquérant des biens immobiliers résidentiels au Portugal. Ce taux s’applique dès le premier euro, sans les tranches progressives ni les déductions dont bénéficient les résidents.

Il existe toutefois des dispositions importantes à connaître :

  • Les émigrés portugais sont, en règle générale, exonérés de cette surtaxe.
  • Couples : le taux de 7,5 % ne s’applique que si les deux conjoints sont non-résidents et qu’aucun d’entre eux n’a jamais été résident au Portugal. Si l’un d’entre eux est résident (ou l’a déjà été), les règles générales s’appliquent.
  • Délai de deux ans : si vous devenez résident fiscal au Portugal dans les deux ans suivant l’achat, vous pouvez demander le remboursement de l’impôt payé en trop.

Ces règles comportent des exceptions et des détails susceptibles d’influencer considérablement le montant final. Par conséquent, avant de conclure la transaction, veillez à toujours vérifier votre situation particulière auprès d’un avocat ou d’un conseiller fiscal. Une analyse approfondie à ce stade peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros.

Prêts immobiliers pour les étrangers

Guide complet pour acheter une maison au Portugal

Les non-résidents peuvent obtenir des prêts immobiliers au Portugal, bien que les conditions soient différentes de celles applicables aux résidents. En général, vous devez vous attendre à :

  • Un ratio prêt/valeur maximal plus faible : généralement compris entre 70 % et 80 % de la valeur du bien (contre jusqu’à 90 % pour les résidents). En d’autres termes, vous devrez disposer d’au moins 20 % à 30 % de fonds propres.
  • Des écarts de taux d’intérêt légèrement plus élevés.
  • L’obligation de fournir une attestation de revenus dans votre pays d’origine.

Plusieurs banques portugaises disposent de services spécialisés dans la clientèle internationale, avec des équipes habituées à traiter des documents étrangers. Un courtier en crédit immobilier peut également simplifier considérablement la procédure.

L’achat d’un logement au Portugal en tant qu’étranger est un processus tout à fait gérable, à condition de suivre les étapes dans le bon ordre et de vous entourer des bonnes personnes. Pour résumer la procédure : commencez par obtenir votre NIF, ouvrez un compte bancaire, choisissez soigneusement votre bien immobilier, examinez l’ensemble des documents, signez le CPCV assorti de clauses de protection, puis préparez-vous à la signature de l’acte de vente et aux frais associés.

Le changement le plus important à garder à l’esprit pour 2026 est le taux forfaitaire de l’IMT fixé à 7,5 % pour les non-résidents. Ne remettez pas ce détail à la fin : intégrez-le dès le départ dans vos calculs et demandez conseil à un fiscaliste afin de déterminer si des exonérations s’appliquent à votre situation.

La prochaine étape est la plus simple de toutes. Si vous rêvez de posséder un logement au cœur de Porto, l’équipe de Royal Ventures vous accompagnera à chaque étape, en s’appuyant sur une connaissance du terrain qui fait toute la différence. Contactez-nous et concrétisez votre projet.