Portugal es uno de los destinos más atractivos de Europa para quienes desean invertir en el sector inmobiliario, y la buena noticia es que es perfectamente posible que un extranjero adquiera una vivienda en Portugal. No existen restricciones legales para la compra de inmuebles por parte de ciudadanos extranjeros. Cualquier persona, sea europea o no, puede adquirir una vivienda en las mismas condiciones que un ciudadano portugués.
Quizás el dato más sorprendente sea este: no se necesita visado, permiso de residencia ni ciudadanía para adquirir una vivienda. La compra de una vivienda y la obtención de un permiso de residencia son dos procesos totalmente independientes. La propiedad de un inmueble, por sí sola, no le otorga la residencia ni ningún estatus migratorio.
En esta guía, le explicamos el proceso, desde el NIF hasta la escritura, abordando los impuestos, los préstamos hipotecarios y algunos consejos prácticos. Es importante saber desde el principio que el año 2026 trajo consigo cambios significativos en la fiscalidad para los no residentes, y se los explicaremos con claridad más adelante.
Paso 1: Obtener el NIF (Número de Identificación Fiscal)
El NIF es el primer paso imprescindible: sin él, no podrá comprar una vivienda, abrir una cuenta bancaria ni pagar impuestos en Portugal. Para obtenerlo en una oficina de Hacienda o en la Oficina de Atención al Ciudadano, basta con presentar su pasaporte y un justificante de domicilio (aunque sea una dirección en el extranjero).
En cuanto al representante fiscal, ya no es obligatorio cuando se expide un Número de Identificación Fiscal (NIF) a los no residentes. No obstante, si reside fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo y posteriormente incurre en obligaciones fiscales en el país (como la compra de un inmueble), deberá designar a un representante fiscal en Portugal. Como alternativa, podría quedar exento de este requisito si se inscribe en el servicio de notificaciones electrónicas a través del Portal de Finanzas; le recomendamos que confirme su situación concreta con las autoridades fiscales o con un profesional especializado en la materia.
Paso 2: Abrir una cuenta bancaria en Portugal
Abrir una cuenta en un banco portugués no es un requisito legal, pero es muy recomendable. Simplifica todos los pagos relacionados con el proceso (pago inicial, escritura, impuestos) y, posteriormente, las facturas del hogar y los pagos de préstamos.
Para abrir una cuenta, los bancos suelen exigir su NIF, su pasaporte y un justificante de domicilio en su país de origen. Algunos bancos le permiten completar todo el proceso a distancia, lo que supone una gran ayuda para quienes aún no se encuentran en Portugal.
Paso 3: Encontrar una vivienda
Comience su búsqueda en los principales portales inmobiliarios (como Idealista e Imovirtual) y en sitios web internacionales. Sin embargo, el paso que realmente marca la diferencia es trabajar con una agencia inmobiliaria local que conozca bien el mercado local.
Una agencia local le ayuda a comprender los precios reales, a evitar sorpresas y a agilizar todos los trámites, lo que puede resultar complicado para quienes vienen de fuera de la ciudad. En el corazón de Porto, Royal Ventures guía a los compradores internacionales a lo largo de todo el proceso, desde la elección de una vivienda hasta la entrega de las llaves.
Paso 4: Comprobar la documentación
Antes de asumir ningún compromiso, es fundamental confirmar que la propiedad está en regla. Vale la pena solicitar y verificar lo siguiente:
- Escritura de propiedad: confirma quién es el propietario y si existen gravámenes o cargas (como hipotecas).
- Registro del impuesto sobre bienes inmuebles: muestra la situación fiscal de la propiedad.
- Licencia de utilización: certifica que la propiedad puede utilizarse para el fin previsto (por ejemplo, residencial).
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para la venta.
- Cuotas de comunidad: confirme que no haya pagos atrasados.
Esta fase de verificación es el momento adecuado para contar con un abogado a su lado. Se trata de un gasto mínimo en comparación con la tranquilidad que le proporciona.
Paso 5: Contrato previo de compraventa (CPCV) y anticipo
El Contrato Previo de Compraventa (CPCV) es el contrato que formaliza el compromiso entre el comprador y el vendedor antes de la escritura de compraventa definitiva. Por lo general, el comprador abona un anticipo, que suele ser del 10 % del valor del inmueble.
El CPCV es un documento de gran importancia con consecuencias legales. Si el comprador se echa atrás, perderá el depósito. Si el vendedor se echa atrás, deberá devolver el doble del depósito. Por lo tanto, incluya siempre cláusulas de protección, en particular una condición suspensiva en caso de que necesite una hipoteca, para no perder el depósito si no se aprueba la financiación.
Paso 6: Escritura y gastos
La escritura es el acto final por el que se transfiere la propiedad, y se formaliza ante notario o en el Registro de la Propiedad. Para el comprador, los gastos habituales incluyen:
- IMT (Impuesto Municipal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a Título Oneroso): varía en función del valor y la finalidad de la operación, con normas especiales para los no residentes en vigor desde 2026 (véase la sección siguiente)
- Impuesto de timbre: 0,8 % del valor de la escritura
- Honorarios notariales y de inscripción: a título orientativo, entre 500 y 1.000 euros aproximadamente
Es recomendable prever estos gastos con un margen, ya que no son financiables. En otras palabras, deberá abonarlos de su propio bolsillo, además de la entrada.
También es importante: no olvide contratar un seguro de hogar
El nuevo IMT para no residentes en 2026
El Decreto-Ley n.º 97/2026 estableció un tipo fijo del IMT del 7,5 % para los compradores no residentes que adquieran inmuebles residenciales en Portugal. Este tipo se aplica desde el primer euro, sin los tramos progresivos ni las deducciones de las que disfrutan los residentes.
Sin embargo, hay importantes excepciones que debe tener en cuenta:
- Los emigrantes portugueses están, por regla general, exentos de este recargo.
- Parejas: el tipo del 7,5 % se aplica únicamente si ambos cónyuges son no residentes y ninguno de ellos ha sido residente en Portugal en ningún momento. Si uno de ellos es residente (o lo ha sido alguna vez), se aplican las normas generales.
- Plazo de dos años: si pasa a ser residente fiscal en Portugal en el plazo de dos años desde la compra, puede solicitar la devolución del impuesto pagado en exceso.
Estas normas tienen excepciones y detalles que pueden suponer una diferencia significativa en el importe final. Por lo tanto, antes de cerrar la operación, confirme siempre su situación concreta con un abogado o un asesor fiscal. Un análisis exhaustivo en esta fase puede ahorrarle varios miles de euros.
Hipotecas para extranjeros
Los no residentes pueden obtener hipotecas en Portugal, aunque en condiciones diferentes a las de los residentes. En general, debe tener en cuenta lo siguiente:
- Un ratio préstamo-valor máximo más bajo: normalmente entre el 70 % y el 80 % del valor del inmueble (frente al 90 % para los residentes). En otras palabras, deberá disponer de al menos entre un 20 % y un 30 % de fondos propios.
- Diferenciales de tipos de interés ligeramente más elevados.
- La obligación de presentar justificantes de ingresos en su país de origen.
Varios bancos portugueses cuentan con departamentos especializados en clientes internacionales, con equipos acostumbrados a gestionar documentación extranjera. Un asesor hipotecario también puede simplificar enormemente el proceso.
Comprar una vivienda en Portugal como extranjero es un proceso perfectamente factible, siempre y cuando siga los pasos en el orden correcto y cuente con el apoyo de las personas adecuadas. Para resumir el proceso: en primer lugar, obtenga su NIF, abra una cuenta bancaria, elija cuidadosamente su inmueble, revise toda la documentación, firme el CPCV con cláusulas de protección y prepárese para la escritura y los gastos asociados.
El cambio más importante que debe tener en cuenta para 2026 es el tipo fijo del IMT del 7,5 % para los no residentes. No deje este detalle para el final: téngalo en cuenta en sus cálculos desde el principio y solicite asesoramiento fiscal para determinar si se aplica alguna exención a su situación.
El siguiente paso es el más sencillo de todos. Si sueña con tener una vivienda en el corazón de Porto, el equipo de Royal Ventures le guiará en cada paso, aprovechando el conocimiento local que marca la diferencia. Póngase en contacto con nosotros y convierta su sueño en realidad.
