Portugal ist einer der attraktivsten Standorte Europas für alle, die in Immobilien investieren möchten, und die gute Nachricht ist, dass es für Ausländer durchaus möglich ist, eine Immobilie in Portugal zu erwerben. Es gibt keine gesetzlichen Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch ausländische Staatsbürger. Jeder, ob Europäer oder nicht, kann eine Immobilie zu denselben Bedingungen erwerben wie ein portugiesischer Staatsbürger.
Die vielleicht überraschendste Tatsache ist folgende: Sie benötigen weder ein Visum noch eine Aufenthaltsgenehmigung noch die Staatsbürgerschaft, um eine Immobilie zu erwerben. Der Kauf einer Immobilie und die Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung sind zwei völlig getrennte Vorgänge. Der Besitz einer Immobilie an sich gewährt Ihnen weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch einen Einwanderungsstatus.
In diesem Leitfaden erläutern wir den Ablauf von der NIF bis zur Kaufurkunde, einschließlich Steuern, Hypothekendarlehen und einiger praktischer Tipps. Es ist wichtig, gleich zu Beginn zu wissen, dass das Jahr 2026 erhebliche Änderungen bei den Steuern für Nichtansässige mit sich brachte, die wir später noch ausführlich erläutern werden.
Schritt 1: Die NIF (Steueridentifikationsnummer) beantragen
Die NIF ist der erste wesentliche Schritt: Ohne sie können Sie in Portugal keine Immobilie erwerben, kein Bankkonto eröffnen und keine Steuern zahlen. Um sie bei einem Finanzamt oder Bürgeramt zu erhalten, legen Sie einfach Ihren Reisepass und einen Adressnachweis vor (auch wenn es sich um eine ausländische Adresse handelt).
Was den Steuervertreter betrifft, so ist dieser nicht mehr zwingend erforderlich, wenn Nichtansässigen eine Steueridentifikationsnummer (NIF) ausgestellt wird. Wenn Sie jedoch außerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums wohnen und anschließend im Land steuerliche Verpflichtungen eingehen (z. B. durch den Kauf von Immobilien), müssen Sie einen Steuervertreter in Portugal benennen. Alternativ können Sie von dieser Verpflichtung befreit sein, wenn Sie sich über das Finanzportal für elektronische Benachrichtigungen anmelden; Sie sollten Ihre konkrete Situation mit den Steuerbehörden oder einem Fachmann auf diesem Gebiet klären.
Schritt 2: Ein Bankkonto in Portugal eröffnen
Die Eröffnung eines Kontos bei einer portugiesischen Bank ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wird jedoch dringend empfohlen. Dies vereinfacht alle im Rahmen des Kaufprozesses anfallenden Zahlungen (Anzahlung, Kaufvertrag, Steuern) sowie später die Begleichung von Haushaltsrechnungen und Kreditrückzahlungen.
Um ein Konto zu eröffnen, verlangen Banken in der Regel Ihre NIF, Ihren Reisepass und einen Adressnachweis aus Ihrem Heimatland. Bei einigen Banken können Sie den gesamten Vorgang aus der Ferne abwickeln, was eine große Erleichterung für diejenigen darstellt, die sich noch nicht in Portugal befinden.
Schritt 3: Eine Immobilie finden
Beginnen Sie Ihre Suche auf den großen Immobilienportalen (wie Idealista und Imovirtual) sowie auf internationalen Websites. Der Schritt, der jedoch wirklich den Ausschlag gibt, ist die Zusammenarbeit mit einer lokalen Immobilienagentur, die den lokalen Markt gut kennt.
Eine lokale Agentur hilft Ihnen dabei, die tatsächlichen Preise einzuschätzen, Überraschungen zu vermeiden und den gesamten Papierkram zu erleichtern, der für Auswärtige eine Herausforderung darstellen kann. Im Herzen von Porto begleitet Royal Ventures internationale Käufer durch den gesamten Prozess, von der Auswahl einer Immobilie bis zur Schlüsselübergabe.
Schritt 4: Die Unterlagen prüfen
Bevor Sie eine Verpflichtung eingehen, ist es unerlässlich, sich zu vergewissern, dass die Immobilie in Ordnung ist. Es lohnt sich, folgende Unterlagen anzufordern und zu prüfen:
- Eigentumsurkunde: Bestätigt, wer der Eigentümer ist und ob Belastungen oder Pfandrechte (wie beispielsweise Hypotheken) bestehen.
- Grundsteuerbescheid: Gibt Auskunft über den steuerlichen Status der Immobilie.
- Nutzungsgenehmigung: Bescheinigt, dass die Immobilie für den vorgesehenen Zweck (z. B. als Wohnraum) genutzt werden darf.
- Energieausweis: für den Verkauf erforderlich.
- Hausgeld: Vergewissern Sie sich, dass keine Zahlungsrückstände bestehen.
Diese Prüfungsphase ist der richtige Zeitpunkt, um einen Rechtsanwalt an Ihrer Seite zu haben. Die damit verbundenen Kosten sind gering im Vergleich zu der Sicherheit, die Ihnen dies bietet.
Schritt 5: Vorläufiger Kaufvertrag (CPCV) und Anzahlung
Der vorläufige Kaufvertrag (CPCV) ist der Vertrag, der die Verpflichtung zwischen Käufer und Verkäufer vor der endgültigen Kaufurkunde formalisiert. In der Regel leistet der Käufer eine Anzahlung, die üblicherweise 10 % des Immobilienwerts beträgt.
Der CPCV ist ein verbindliches Dokument mit rechtlichen Konsequenzen. Wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt, verfällt die Anzahlung. Wenn der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen. Nehmen Sie daher stets Schutzklauseln auf, insbesondere eine aufschiebende Bedingung für den Fall, dass Sie eine Hypothek benötigen, damit Sie die Anzahlung nicht verlieren, falls die Finanzierung nicht genehmigt wird.
Schritt 6: Kaufurkunde und Kosten
Die Kaufurkunde ist der abschließende Akt, mit dem das Eigentumsrecht übertragen wird; sie wird bei einem Notar oder beim Grundbuchamt unterzeichnet. Für den Käufer fallen typischerweise folgende Kosten an:
- IMT (Kommunalsteuer auf die entgeltliche Übertragung von Immobilien): variiert je nach Wert und Zweck der Transaktion; ab 2026 gelten Sonderregelungen für Nichtansässige (siehe folgenden Abschnitt)
- Stempelsteuer: 0,8 % des Wertes der Urkunde
- Notar- und Eintragungsgebühren: als grobe Richtlinie zwischen ca. 500 € und 1.000 €
Es ist ratsam, diese Kosten mit einer gewissen Sicherheitsmarge einzuplanen, da sie nicht finanziert werden können. Mit anderen Worten: Sie müssen sie zusätzlich zur Anzahlung aus eigener Tasche bezahlen.
Ebenfalls wichtig: Vergessen Sie nicht, eine Hausversicherung abzuschließen
Die neue IMT für Nichtansässige im Jahr 2026
Das Gesetzesdekret Nr. 97/2026 legte einen pauschalen IMT-Satz von 7,5 % für nicht ansässige Käufer fest, die Wohnimmobilien in Portugal erwerben. Dieser Satz gilt ab dem ersten Euro, ohne die für Ansässige geltenden progressiven Steuerstufen oder Abzüge.
Es gibt jedoch wichtige Ausnahmeregelungen, die Sie beachten sollten:
- Portugiesische Auswanderer sind in der Regel von diesem Aufschlag befreit.
- Ehepaare: Der Satz von 7,5 % gilt nur, wenn beide Ehepartner nicht ansässig sind und keiner von beiden jemals in Portugal ansässig war. Ist einer der Ehepartner ansässig (oder war es jemals), gelten die allgemeinen Vorschriften.
- 2-Jahres-Frist: Wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig werden, können Sie eine Rückerstattung der zu viel gezahlten Steuer beantragen.
Diese Regelungen weisen Ausnahmen und Einzelheiten auf, die den Endbetrag erheblich beeinflussen können. Klären Sie daher vor Abschluss des Kaufvertrags stets Ihre konkrete Situation mit einem Rechtsanwalt oder Steuerberater ab. Eine gründliche Analyse in dieser Phase kann Ihnen mehrere tausend Euro einsparen.
Hypotheken für Ausländer
Nichtansässige können in Portugal Hypotheken erhalten, allerdings zu anderen Bedingungen als ansässige Personen. Im Allgemeinen sollten Sie mit Folgendem rechnen:
- Eine niedrigere maximale Beleihungsquote: in der Regel zwischen 70 % und 80 % des Immobilienwerts (im Vergleich zu bis zu 90 % für Ansässige). Mit anderen Worten: Sie müssen mindestens 20 % bis 30 % Eigenkapital aufbringen.
- Etwas höhere Zinsaufschläge.
- Die Verpflichtung, einen Einkommensnachweis aus Ihrem Herkunftsland vorzulegen.
Mehrere portugiesische Banken verfügen über Abteilungen, die auf internationale Kunden spezialisiert sind, mit Teams, die im Umgang mit ausländischen Unterlagen erfahren sind. Ein Hypothekenmakler kann den Prozess zudem erheblich vereinfachen.
Der Kauf einer Immobilie in Portugal als Ausländer ist ein durchaus überschaubarer Prozess, solange Sie die Schritte in der richtigen Reihenfolge durchführen und sich von den richtigen Personen unterstützen lassen. Zusammenfassung des Ablaufs: Beantragen Sie zunächst Ihre NIF, eröffnen Sie ein Bankkonto, wählen Sie Ihre Immobilie sorgfältig aus, prüfen Sie alle Unterlagen, unterzeichnen Sie den CPCV mit Schutzklauseln und bereiten Sie sich auf die notarielle Beurkundung sowie die damit verbundenen Kosten vor.
Die wichtigste Änderung, die Sie für das Jahr 2026 beachten sollten, ist der pauschale IMT-Satz von 7,5 % für Nichtansässige. Verschieben Sie dieses Detail nicht bis zum Schluss: Berücksichtigen Sie es von Anfang an in Ihren Berechnungen und lassen Sie sich steuerlich beraten, um festzustellen, ob für Ihre Situation etwaige Ausnahmen gelten.
Der nächste Schritt ist der einfachste von allen. Wenn Sie davon träumen, ein Eigenheim im Herzen von Porto zu besitzen, begleitet Sie das Team von Royal Ventures bei jedem Schritt und greift dabei auf die Ortskenntnisse zurück, die den entscheidenden Unterschied ausmachen. Kontaktieren Sie uns und lassen Sie Ihre Vision Wirklichkeit werden.
